相続対策は節税対策が強調されていましたが、実際の相続対策は次の3つを合わせて初めて相続対策と言えます。

　1 .納税資金準備対策
　2. 相続争い防止対策
　3. 節税対策

1. 納税資金準備対策

いくら節税出来ても納税資金がなければ相続放棄や最悪のケースは破産です。相続人がサラリーマンの場合、給料や退職金が差し押さえられる事もあります。
土地を多くお持ちの方の中には相続対策になるからと言って借金をしてアパートなどを全部の土地に建ててしまい、このような状況に陥っているケースがあります。
特にアパートは納税資金を得るために売却しようとしても一般的に相当安くしないと売却できないため、売却して納税資金を得るには困難なケースがあります。

2.相続争い防止対策

不動産資産が多い方は特に相続争いが多いのでご注意下さい。
土地は自宅・更地・貸地・アパートなど利用形態も個々に違い、それぞれの価値自体も異なるものを分割する訳ですから、相続人同士の仲が良かったとしても遺産分割でトラブルになる事があります。
不良不動産の押しつけ合戦になる事も少なくありません。

かつてご相談を頂いた方で相続財産を受け取ったのが借地上の古アパートで評価だけは高い場所のため、納税しようと思って売ろうとしても納税資金にも満たないケースがありました。このケースはこの方がお人好しだったので相続財産の一番のババをつかまされたのだと思います。

このようにそれぞれ特殊要因のある不動産の場合、期限内に遺産分割協議が整わないケースも出てくるのですが、そうすると以下の控除類がなくなり相続税の増税につながります。
折角の節税対策をしたつもりでも全く無効となる可能性もあります。

小規模宅地　(土地200m2迄最大８０％減)
配偶者税額控除 (相続税の１／２)
なお、苦肉の策で全て法定相続割合で共有とするケースもありますが、もともと合意が得られなった方々が共有するわけですからトラブルの先送りにしかなりません。
全員の合意がないと売却などもままならないため、一生トラブルを抱えているケースもあります。

3.節税対策

日本の相続税の最高税率は７０％なので節税は大切なポイントです。
しかし、一般に言われている節税対策は上記の納税資金準備対策や相続争い防止対策に対して相反する要素が多々あるのでバランスが大切です。

支払い過ぎの相続税

相続税の申告をする時、相続不動産の相続税評価を計算しますが、この評価額を計算する際に実際の土地を自分の目で良く見て、関連する各役所を全部調査して評価を出しているケースは少ないようです。

路線価×土地面積に多少の地形の補正をしている程度で済ませている事が多いようですが、実際の土地には計画道路・高圧線・法地・段差・セットバック等々の減額要因がある事が少なくありません。

このような土地の場合、当然評価額は路線価より低くなります。
これらの補正をしないで申告した場合には相続税を支払い過ぎてしまう訳ですからもったいない話です。

過去の相続時に計画道路が相当面積あったのにもかかわらずその補正を全くしていなかったため、１０００万円程度も余分に相続税を支払っていた例がありました。
納税後、タイミングによっては更正の請求により差額の税金を還付してもらえる可能性もありますが、申告後は安心してしまい気がつかないままになっているようです。

土地の相続評価には充分な調査が必要です。

借金は相続対策にならない

一般に借金をすることが相続税対策になると思われています。
しかし、借金をすること自体に相続対策効果は全くありません。

よく借金をしてマンションを建築すると相続対策になると言う表現をします。確かに建物の相続税評価が建築費の６割程度になったり、貸家建付地になることから相続税評価が下がり、相続対策になるとも言えますが、これは現金で建築しようと借入で建築しようと効果は同じです。

つまり相続税評価が時価より低いもの（下げるもの）を取得すると相続税が下がるという事であって債務の有無とは全く無関係なのです。

借金はむしろ相続対策上問題となる可能性があります。
債務は相続人が引き継ぎますが、債権者の承諾なしに分配は出来ないからです。これは相続争いを発生させる可能性があります。

借金が相続争いのもとに

このような例がありました。
被相続人が相続対策として金融機関（銀行）から借金をしてマンションを建設しました。このマンションの他にはそれほど大きな資産はありません。

相続が発生し、相続人の１人がこのマンションの残債務とともに１棟を相続しようとしましたが金融機関は債務を１人で引き継ぐ事を承諾せず、相続人全員の連帯債務を要求してきました。
残りの相続人は相続した財産に見合う以上の連帯債務を負うことは受け入れがたいので遺産分割のの方法が問題となりました。

そこで苦肉の策として相続割合でマンションの区分所有権を分けて各戸に分割して相続しようとしました。
ところが今度は納税資金などのために各自が必要な戸数だけ売却しようとしても金融機関が売却代金全てを債務の返済に充当することを要求してきました。

結局、現金化するにも相続財産以上の債務を受けないためにもマンション一棟全てを売却するしかないわけですが、結局それも出来ずに相続争いが残りました。

結局、相続対策は全く意味がありませんでした。

借入れは負の財産であり、金融機関という第三者も相続に関与してくるケースもあるので、十分な吟味が大切です。

借金をして相続税が上昇

現金で支払いをしないで借金をしたことによって相続税が上昇することがあります。

例えば借金をしてお墓を生前に購入したとします。お墓は相続税の非課税財産ということで借入金の控除を狙ったものですが、『非課税財産の取得・維持・管理のための債務』は相続財産から控除が出来ません。
現金で購入していたとすると相続財産が減少して相続税もその分安くなったのですが、借金で購入したため、非課税財産購入のメリットがなくなってしまった訳です。

借入れをするときには十分吟味する必要があるでしょう。

相続人の債務・連帯保証にも注意

相続が発生した時、被相続人の債務や連帯保証も相続財産になるので注意が必要なのは勿論ですが、相続人の債務や連帯保証にも注意が必要です。

最近、債務超過者が増えているなかで被相続人に債務や連帯保証が無くても相続人の中に債務超過者または債務超過者の連帯保証人となっている方がいるケースですと相続発生とともにその債権者が相続財産の持分について差し押さえをしてくる事があります。

この場合債権者は、まだ相続登記をしていない不動産に対しても法定相続割合で共有の相続登記をしてしまい、その債務者の共有持分に対して差し押さえをしてくる事になります。

当然、債務の返済等、債権者との調整がつかないとその差し押さえをはずすことはできないので、売却や法定相続割合以外で分割することができなくなります。
また、勝手に法定相続割合で登記されてしまうという事は、考えていた遺産分割内容と異なる内容で登記されてしまう事ですので、その時は相続争いの元でもあります。

もしも、相続争いが発生して期限内に遺産分割協議が整わないと配偶者税額控除や小規模宅地による評価減が使えなくなり、相続税の増税にもなります。

このように相続対策は相続人の債務・連帯保証についてもよく考えておく必要があります。

含み損と含み益に注意

不動産を多く持たれている方は、相続争い防止対策がとても大切です。
不動産は一品一様であり、遺産分割が難しい財産だからです。

相続人に均等または合理性のある遺産分割を生前に決めておくと良いのですが、それにも知恵・知識が必要です。

例えば、相続財産で相続税評価額１億円・時価も1億円の整形更地が２筆並んでいたと仮定します。
相続人の兄弟２人がこれを相続する場合、１筆づつ取得できるので、とても分けやすいと単純に考えます。

ところが、お互いが納得して仲良く１筆ずつ相続したとしても、もしその土地が一方は先祖伝来の土地、もう一方はバブル時の高値で購入した土地であった場合はどうでしょうか。

２人がその土地を売却等しなければ、何も問題は発生しませんが、いざ売却しようとするとその２つの土地に大きな差があることが発覚します。

それは片方の土地には含み益が、もう一方の土地は含み損があるので、譲渡税が異なり、手取り金に大きな差が出ることです。

以下、話を簡単にするために譲渡費用等を考えない事とします。

先祖伝来の土地は取得費５％として譲渡価格の９５％が譲渡益になります。

１億円で譲渡すると、長期譲渡の特別控除の１００万円を引いて２６％の税率とすると２,４４４万円の譲渡税を支払うこととなります。

ところが、高値で購入した含み損のあるもう一方の土地については当然利益はマイナスになるので、譲渡税は０です。
さらにそのマイナス分は他の給与所得等とも通算することができるので、税金が返ってきたり、安くなることになります。

２,４４４万円の税金を支払うのと税金が返ってくるのでは大違いです。

このように一見同じように見える不動産であっても実は目に見えない大きな差があったわけです。

２人ともお互いの譲渡税のことに気がつかなければこれも問題にならないのかもしれませんが、実際にこれが表面化したときに争いに発展する可能性もあることを充分ご注意いただきたいと思います。

相続対策の間違い（親族間の借地）

相続対策と称して被相続人の土地の上に使用貸借（無償の借地）で相続人名義のアパートやマンションを建設しているケースが時々あります。

これは、通常、相続対策にならないばかりか、相続時のトラブルの原因となる可能性があります。

相続人名義のアパートやマンションが建てられていてもその敷地の相続税評価は貸家建付地とはならず、更地評価ですので相続税の減額効果はゼロです。

また、一般にアパートやマンションの敷地は広く、相続時の遺産分割で土地が建物名義と異なる相続人と一部共有することになるケースもあります。

実際に相続後のトラブルの相談には不動産を共有してしまった事から発生したものが多いです。

一つの物を複数の者が所有するということは、売却するにも分割するにも基本的には全員の意思統一が必要となり、トラブルも発生しやすくなります。
しかも建物には何人もの借家権が付着していますので、整理しようとしても権利を調整するには相当な労力が必要となります。

特に、遺産分割が円滑に出来なくて全不動産を法定相続割合で共有した場合などは悲惨です。

もともと話し合いがまとまらなかった者同士が共有してしまうのですから何十年と骨肉の争いをしているケースもあります。

土地使用貸借の積極的利用

被相続人の土地に相続人が自分の家を建てているケースは多いですが、このケースも土地の相続税評価は更地と同じで注意すべき点も先のケースと全く同じです。

しかし、上手に使うと有効な相続対策・資産対策ともなります。
ポイントは次の３つです。

1. 自分で使う事が一番の有効活用

一般的に最適な土地有効利用は自分で使うことです。

土地は物であり、物は使わないと本来の価値を発揮しません。

例えば、1000万円の土地を更地で30年間保有し、30年後に3000万円だったとします。
一方同じ1000万円の土地を自分で30年間使っても30年後は同じ3000万円です。

この場合、土地の価値は同じであっても更地で放置するより自分で使った方がはるかに利用価値があったわけです。

使っても減らないのが土地の基本的性質です。

勿論、人に貸して間接的に賃料でメリットを取るという方法もありますが、自分で使う事に適している土地であれば自分が使って直接メリットを取った方が良いと言えるでしょう。

他人の権利を付着させるより自分で使うという発想です。

また、変な話ですが、土地は自分で使っていないとだんだん小さくなってしまう傾向があります。
つまり、隣地が塀を作りなおしたり、測量の度に境界が押されて土地面積が減少してくるのです。

自分でいつも使っている状態、つまり管理されていれば、それも最小限に押さえることができます。

2. 生前に相続財産を確定させておくことが比較的容易

自宅が建てられている土地はその自宅の名義人が相続する事が一番自然な形であると言えます。

生前に相続人の間で分割の同意を得てから建てることが大切です。

万一の事も考え、遺言などで敷地の相続人を特定させておくと良いでしょう。

遺留分もありますが、他人の自宅の敷地（使用貸借）は欲しくない財産なので、他に相続割合に見合った財産があれば、まず問題は起きないでしょう。

他に相続財産がない場合は被相続人に生命保険をかけて受取人をその土地を相続できない相続人の名前にしておくと良いでしょう。

例えば兄は自宅の敷地、弟は保険金を相続するようにすると相続争いを未然に防ぐことが可能です。

3. 贈与税のかからない生前贈与が可能

親族の個人間での土地の使用貸借（無償での借地）が認められますので、一般的には地代相当額が贈与として扱われることはありません。
（法人の場合は別の問題がありますのでご注意下さい）

相続対策では生前贈与は有効な手法ですが、この使用貸借も実質的にその地代相当額の贈与と同じですので、贈与税の課税無しに資産を相続人に渡す事が出来ます。

地価が下がったと言っても、首都圏の場合、広い土地付きの一戸建を取得するとなると相当な資力が必要ですが、建物代金だけで居住できるのですからこれは有効な方法です。

国外居住者への国外財産の贈与にも課税

従来、一定の国外居住者に対して国外にある財産を贈与しても国内での贈与税課税はされませんでした。

これを利用して、国外に子供を居住させ、国外不動産などを生前贈与する相続対策なども一部行なわれていました。

ところが、「平成12年度税制改正大綱」では改正内容として以下のように記述されています。

・平成12年度税制改正大綱（四-3）

租税回避行為の防止
日本国内に住所を有していない相続人等又は受贈者のうち一定の者が取得した国外財産を相続税又は贈与税の課税の対象に加えることとする。

ここでは一定の者という曖昧な表現をしていますが、実際の適用は、贈与者と受贈者がともに5年超の国外居住者でなければ国外財産の贈与についても国内で贈与税・相続税を課税するという内容に改正されることになります。

受贈者だけではなく贈与者も5年超、国外居住していなければ課税対象となるので、実質的にこれを利用した相続対策は閉ざされたと言ってよいでしょう。

また、これは租税回避の意思と無関係ですので、相続対策等の意識がない国外居住者がうっかり贈与をして贈与税課税されるようなケースも予想されます。

なお、これが適用されるのは平成12年4月1日からとなります。